石家庄新批预售证同比减3成 违法项目比例高达93.8%

自2011年以来，2011年以来，河北省共开工房地产开发项目3386个，存在违法问题的2079个，违法比例61.4%。其中，省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。

去年3月，政府部门大规模查处无证销售的楼盘。当地政府通过楼市专项整治，关闭了103个违规、不具备销售条件的售楼部。

与之形成鲜明对比的则是，根据住房保障和房产管理局发布的数据，去年一季度石家庄商品房发放的预售许可证仅23个。这意味着如果不考虑往年已销售的楼盘，石家庄当时无证销售的楼盘就达到正常新开盘项目的4倍。

“石家庄楼市有两个市场：一个是有证的市场，这个市场的库存和价格都是有据可查的;”当地的房地产行业人士称，“另一个是无证的市场，这个市场数据无法统计，但是房子在建，也可以在市场交易，而且可以进入石家庄二手房市场，这个市场的价格弹性也更大。”

行业人士认为，由于无证在售项目的存在，官方基于备案数据做出的库存数据准确性已经大打折扣。而鉴于去年3月查处的103家违规楼盘，其入市产品数量难测，这使得石家庄房地产市场的真实库存难以捉摸。

“官方的统计数字在一定程度上存在滞后性，尤其是房屋平均价格、交易面积、成交数量。”石家庄市房地产协会会长李水源表示，“未批先建未拿先售”的情况影响楼市库存数据已是业内共识。

按照石家庄住房保障和房产管理局官网信息，石家庄2015年上半年商品房成交面积为322.33万平方米，但当地人士对此数据存疑。

“如果交易量按照这样统计方法，再加上后五个月尤其8、9、10月等黄金季节，全年石家庄楼市的交易量将会达到500万平方米。”李水源在8月接受媒体采访时称，“但这个数据是有问题的。因为这个成交量中包括很多往年成交的补征项目。根据石家庄房协监控的数据，石家庄的年正常交易量不超过430万平方米。”

Wind资讯根据石家庄统计局汇编的数据显示，石家庄2015年上半年商品房成交面积约为161.01万平方米，仅为住房保障和房产管理局统计数据的一半。根据电商网站的统计数据，2015年石家庄商品房备案面积约460万平方米，较2014年的548万平方米同比下降16%。

据电商网站数据，石家庄2015年商品房备案高峰出现在8月，此后一路回落。而在传统的楼市成交旺季“金九银十”，也未能明显带动当地的楼市成交量。12月份的备案数量更是创自7个月来低点。

当地人士称，近两年的无证开发导致原本可能在未来10年的才释放的供应量，在短短的3年之内释放，巨大的供应规模提前透支了未来数年的销售量。

据媒体报道，过去一年，为吸引客源，石家庄当地不少楼盘纷纷打起降价牌，降价的幅度从100元/平方米-1500元/平方米不等。报道称，在石家庄市场，一般的家庭拥有2套房以上非常普遍。一些出租车司机表示，包括回迁房和商品房，其名下房源高达8套。

而对于石家庄楼市而言，当地规模更大的商业地产库存给市场消化带来了更大的难题。石家庄住房保障和房产管理局在2015年底表示，石家庄商业办公类用房库存需要4至6年才能完成消化，加上多达十数个在建中的商业项目，未来销售不容乐观。

据住房保障和房产管理局统计，截至2015年10月底，石家庄商业办公类库存近500万平方米，需要4-6年的时间才可以消化完，而且还有约400-500万万平方米没有手续的商业办公类库存没有纳入统计。

“目前石家庄商业地产已经出现供大于求的局面，供需比达到了4∶1，只单单算石家庄市区内，商业地产面积已超1000万平方米，而且同质化严重。”李水源表示。

业内人士认为，石家庄商业地产当下出现了过剩局面，供需关系失衡，同时由于“先开发后招商”的方式，引发了开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，很多商业项目的商铺空置率一再攀升。