房地产迎来寡头时代 高地价新常态下的集体合谋

2015年11月17日，一条“先租后买，租金可抵房款”的“重磅消息”，像病毒一样“入侵”了很多人的微信朋友圈。由于该消息的主角是“宇宙第一大”房企万科，使得消息中的“颠覆”“太狠了”“彻底不让活”“血洗”“准备5000亿元人民币(下同)现金”变得尤为可怖。

当然，这最终被证明只是一个误传。不过，透过业内人士在传言(或营销噱头)面前的“风声鹤唳，草木皆兵”，不难窥见存量博弈时代行业群体性的迷茫与焦虑。并不仅仅只是中小房企，大型房企同样如此——船小不好抗拒风浪，树大同样容易招风。当然，整体上来说，站在十字路口，大型房企更容易选择走上“另一条路”，这部分源于其自身追求“星辰大海”的实力，更多的则来自时代的裹挟。

勾搭互联网金融、大鱼吃小鱼、大搞多元化等成为房地产大佬们的新玩法，并有“割据”而成区域寡头的趋势。但大并不代表强，再大的房地产企业如果成不了“超级战舰”，就只能成为“恐龙”。

互联网金融：不缺钱的主才玩得起的游戏

2013年，余额宝助推天弘基金逆袭成为基金“大哥大”，互联网金融亦藉此站在了镁光灯下。短短两年多，互联网金融已经渗透到各个传统领域。一度有人扬言，房地产是重资产行业，互联网不可能撼动得了，但话音未落，互联网金融的主动进攻以及房企的竞先“拥抱”就推倒了挡在房地产前面那堵厚厚的墙，互联网金融顺利渗入到钢筋混凝土里。

据不完全统计，截至2015年6月，50强房企中已经有50%左右通过各种方式“拥抱”了互联网金融，涉及资金逾200亿元。对于财大气粗的50强房企来说200亿或许不算什么，但其从0到1的质变却不容忽视。

眼下，互联网金融与房地产早已打得火热，而二者的“眉目传情”，则要追溯到去年。

2014年底，多家互联网金融平台与房企推出众筹买房活动。其中，京东金融众筹平台与远洋地产推出了“11元凑份子得房子”的活动：京东金融“小金库”或“白条”用户支付11元就可参与1.1折购房资格的抽取。龙湖、万科、方兴等房企，也分别与各路互联网金融平台推出了一批“房产众筹项目”。

在去库存的重压下，这些打着高大上“互联网金融”大旗的众筹项目，最直接的目的其实只有一个——卖房!

一个是要钱的主，一个是有钱的主，房地产和金融的结合可谓“珠联璧合”。当然，正如并不是每一朵野百合都会有春天，联姻的好事也不是每家房企都能沾得上光的。

目前，无论是参股或创办金融公司，还是互联网金融渗透全产业链(如“绿地宝”、“万达1号”)，都是土豪公司才玩得起的游戏。验证了那句名言：不缺钱的人才能借到钱。至于这会否造成更强大的垄断和绑架，诱发更大的风险，暂时还不好说，但目前为解决短期库存问题，模仿跟风居多，实质性创新偏少却是事实。

不论概念多么新鲜，有一点是毋庸置疑的，那就是，地产金融创新能够蓬勃发展的前提一定是建立在以下四大前提之上：落脚到更好的实体经济上，更好地降低融资成本，防范化解金融风险，提高资源配置效率。否则，所谓的创新只是形式上的新而已。

联合与并购：高地价新常态下的集体合谋

眼下，北上广深的房价已经成为新进寻梦者的梦魇。面粉贵了，面包自然涨价，何况小麦可以一年种一季，而土地却是不可再生的。

在大家一窝蜂布局一线和核心二线城市的情况下，这些地区的高地价将会成为常态。使得财大气粗的开发商也倍感压力山大。2015年11月，市场便疯传央企华润与招商想要与华侨城“散伙”，退出三家联合体拿下的北京丰台83亿元高价地的开发，理由是高达5.6万元/平方米的实际楼面价超出了华润置地和招商局地产的拿地预期。

高地价成为“新常态”，好城市好地段的土地交易已成“豪门游戏”，土地价格和房价的差距越来越小，联合与并购便成为必须的选择。

中原地产的统计数据显示，2015年以来，在北京市成交的32宗住宅用地中，有15宗为联合拿地，联合拿地比例为46.9%。而在2013年和2014年，上述比例分别只有22.4%和30.8%。而截至2015年12月3日，更是已有36宗土地被联合体拿下，比例进一步提升，“不联合、无拍地”的现象已成主流。

不仅北京，其他热门城市同样如此，这是土的“无奈”之选。因为，不同企业的资金状况、成本核算不同，对土地价格的承受能力也不同。而且，即便联合体对项目的股权比例、收益分配等有详尽的约定，但在实际开发过程中，往往会遇到意外情况，打乱原有的开发进度、销售节奏等。过去，若非出于扩大规模，或者相互整合资源，企业更倾向于单独拿地。

然而，随着地价的暴涨以及政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，“单打独斗”竞拍的路子已经越来越难走。想要继续玩这个游戏，就必须联合!随之而来的是弱小者被挤出这个游戏，而幸存者则构筑起寡头垄断。而且，高地价使得大量项目“被豪宅”，高房价与购买力相背离，造成豪宅严重的供过于求，去化艰难，市场风险持续累积。

除了联合拿地，不将鸡蛋放在同一个篮子里的另一个策略是并购与战略重组。2015年，在房地产江湖，并购动作最大的莫过于恒大和万科两家企业。

2015年上半年，在集体迷茫之际，许家印喊出48天上100个项目的“最强音”，借道存量市场兼并收购，在别人驻足观望之际迅速吃掉对方份额扩大业务版图。

中国指数研究院数据显示，2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元，接近去年全年。2014年房地产行业并购案例236起，涉及金额1768亿元。而2013年，并购仅153起，涉及金额863亿元。

企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。低成本收购已逐步成为房企获得项目资源的重要手段。未来，在行业分化和利率持续下行的大背景下，“大鱼吃小鱼”的现象还会愈演愈烈。通过并购整合可以实现资源优化配置，提高收益，助推区域寡头的崛起。

北上广深不相信眼泪!不只是对购房者，对房企同样如此，不是你吃掉别人的市场份额就是被对方吃掉。

跨界与融合：强人也终究不可能强过时势

多元化和专业化孰优孰劣，一直是管理学界和企业界争论的焦点。

对于中国房地产而言，似乎多元化的标签更恰如其分。因为，大多数地产公司原来是挖煤的，做眼镜的，甚至卖内衣的。可是，最终是专业化的万科成为了大哥大。

万科专做住宅地产的专注确实十分难得。数年前，王石甚至说过这样一句话表明万科的决心——就算我死了，你们搞多元化，我还是会从坟墓里伸出一只手来阻止你们!

但是，强人终究强不过时势。万科早已开始布局海外市场，进军商业、产业地产等，万科物业也开始承接非万科开发的楼盘。万科并非如王石和郁亮所说不计较老大的地位，但对于一家千亿企业，想要继续保持规模领先，就必须得在战略上有所动作，而不是继续简单重复和扩大规模。因此，万科必须要抓住白银时代人口、经济和城市功能的转型升级带来的新生需求，在传统的住宅业务之外，围绕消费地产、产业地产以及地产延伸业务，重新构建其业务版图。

在去地产、去开发多元化的呼声中，多元化带来的巨大红利也是吸引诸如万科这样的巨头蠢蠢欲动的重要因素。在福布斯发布的2015中国内地富豪榜上，王健林以300亿美元的财富超过马云，成为新一届内地首富。多元化带来的转型红利是王健林问鼎首富的关键。5年之前，王健林的财富90%来自房地产，现在下降到了50%，其余50%则来源于院线、旅游、文化等领域。

未来，大牌房企之间的竞争将会在地产之外，因此多元化路线不可避免。

除万科、万达以外，碧桂园也正在积极筹划以社区需求为中心，打造包括物业开发、社区配套、金融三大业务板块的资源整合平台，试图挖掘房地产价值链内业务及资产价值。而富力地产、远洋地产、旭辉控股、中海地产等集团，均试图分拆其物业，独立上市。

在多元化道路上走得最远的非恒大莫属。截至目前，恒大已经涉足体育、医疗健康、文化、矿泉水。许家印公开表示，恒大将进行多元化战略转型，利用品牌优势，进军农业、畜牧业。为此，恒大启动了千亿级别的恒大粮油、恒大乳业计划，并且已经砸下70多亿做建设。

公开数据显示，截至2014年年底，恒大在矿泉水、乳业、粮油和健康四大产业累计投入了64.2亿元。可是，恒大在体育上也烧了很多钱，但为恒大带来了巨大的品牌影响力。现在亏损，不代表以后不盈利。市场对恒大多元化的批评，事实上也折射出整个行业的浮躁——都想一转身就捡到金子——这种急功近利的心态只会自乱阵脚。

欲速则不达，或许是试图多元化的房企最需要牢记的一句话，毕竟你是在抢夺别人的地盘。多元化也并不一定都会成功，但不迈出第一步，你永远不知道前方是什么。

警惕市场风险累积

“去地产”的说法有点耸人听闻，毕竟，一个城市，无论是住宿，办公，还是吃喝娱乐，都需要房地产作为载体。然而，“去开发”却是确信无疑的。白银时代，房地产仅仅从钢筋混凝土里面已经抠不出多少利润了。中国正努力使经济由依靠投资和建设拉动增长向依赖消费和服务转型。开发商必须要打造可以带来持续收入的新生态系统。

未来，大型房企与金融的结合会越发紧密，通过互联网金融打通融资渠道，同时为业主提供金融服务;叠加联合拿地，战略重组和并购，强者愈强的趋势不断加强，最终会形成区域寡头垄断的格局;而在单一领域的产品开发难以满足寡头们业绩与规模双扩容的情况下，多元化成为十分具有诱惑力的选项;这些，都勾勒着一个更大的庞然大物的轮廓。

中小房企“断臂式”转型，彻底退出房地产行业的案例不胜枚举，大型房企似乎暂时更胜一筹。但“大”是相对的，没有成功的企业，只有时代的企业。白银时代，如何在多元化、服务化上探索出新的增长点，考验着各家房企的功力。对了则成“超级战舰”，错了就是“恐龙”——大也逃避不了灭亡的命运。与此同时，区域性寡头垄断格局之下，市场失衡以及被豪宅化带来的风险累积则尤其值得警惕。