以房养老“政策热，市场冷” 该如何破局

随着以房养老在政策上的不断推进，险企在看到机遇的同时，还应研究如何提高受众对产品的接受度以及做好企业在业务操作风险上的把控，从而在这一市场中稳住阵脚。

近日，中国保监会副主席黄洪在保监会召开的“老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会”上表示：“2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。”

随着国内人口老龄化加剧，养老问题俨然成为全社会关注的问题，而“以房养老型保险”(以下简称以房养老)似乎能够较好地解决这一问题。尤其是在2014年6月23日保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》并且将“以房养老”进一步具体到以京、沪、广、武汉四地进行试点之后，“以房养老”的作用更是被各界寄予厚望。

一方面是政策的不断利好，对于“以房养老”试点城市进一步扩大提出了要求;而另一方面，在“以房养老”试点的这两年中，对效果评价最多的还是“政策热，市场冷”。

当然，“以房养老”遇冷与我国老人的传统观念有一定的关系，但这部分难以接受“以房养老”的人群，也恰恰正是“以房养老”市场的主力军——老年人。因此，如何进一步破局“以房养老”市场，成为各方有待破解的难题。

政策受阻背后

“以房养老”对于很多人似乎既熟悉又陌生，熟悉是由于耳熟能详，而陌生却因为对于其概念还不甚了解，而这也亦如以房养老现阶段的写照。

目前说的以房养老，主要是指2014年6月23日保监会所提出的保险产品概念，即其住房抵押与终生养老金保险相结合并形成一种新型的商业养老保险业务。

自2014年起至今，以房养老在四个地区试点已推行了两年之久，其间屡遇阻碍。其中很大一部分原因是我国老年人对于房屋保险以及养老观念的抵触。据此前华东师范大学的调查显示，仅上海有子女群体对于以房养老表示不愿意参加的比例就高达80.3%，而无子女群体中不愿意参加的也有55.3%。

对外经贸大学保险学院王国军教授在接受记者采访时表示，目前无论是从保监会的政策层面，还是从险企的产品层面，都在以房养老问题上给出了相对优厚的条件。已经推出的以房养老保险项目中，险企更是承担了更多的风险和责任。不被老年人买账的主要原因还是目前国内对于以房养老的认知度较低，反映出这种“市场冷，政策热”的表象。

但王国军同时也指出，在我国人口老龄化严重以及失独家庭增多等因素影响下，以房养老前景可观。

北京师范大学珠海分校不动产学院陆凡教授认为，与国外相比，国内的以房养老推进得并不算顺利，而国外的孩子相对独立便是其中原因之一。西方很多国家的父母更倾向于将房子抵押出去换取养老保险，甚至包括我国港台等地区，这些做法都是普遍的，而国内房产则被作为是遗传给下一代的资产。

“人们观念的转变、以房养老相关配套政策及法规的进一步落地、多部门之间合作等都是以房养老发展路上所需解决的问题。”陆凡告诉记者。

陆凡同时指出，目前房地产公司存有大量的库存，而养老社保金缺口也较大，若是房地产企业能够加紧研究做好养老地产，对于养老问题和解决去库存问题将起到多重促进的效应，而这些尚需时日。

其实在养老地产方面，已经有一些地产企业正在进行探索或者着手布局，比如此前的万科、保利等。而无论是从地产行业还是保险行业而言，国内养老市场的蛋糕都很大。根据相关数据显示，截至2013年底，我国60岁以上老年人口突破2亿，而蕴含的养老商机达4万亿，至203

乐龄老年社会工作服务中心主任王艳蕊在接受记者采访时则表示，国内对于老年人的基本保障制度的进一步健全，也将有助于以房养老市场的进一步良性发展。

王艳蕊指出，还可以思考推广社区养老配合以房养老来更好地解决人口老龄化所带来的挑战，比如以社区为中心的孤寡老人短期托管、日间照料等综合性服务。王艳蕊自身所在企业正是采用非营利形式的社区养老机构。

“社区养老也会成为今后养老的一种趋势，这种嵌入式的照料机构在社区能够更好地从实际上解决老年人的养老问题。”王艳蕊表示。

机遇与挑战并存

从2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》并明确中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老后，每年都有不同的行动来推进这一政策的进一步落实。

而以房养老的落实，也能成为一种更好的筹集养老经济资源的方式，使得个人财产和财产性收入等资源能更好发挥其养老作用。根据此前媒体的报道，2015年9月，幸福人寿“以房养老”保险全国签约的人数仅为12户共22人，截至2015年底，幸福人寿共与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的为29户38位老人。这些数据一方面说明了以房养老逐渐受到了人们的关注，另一方面也反映出接受以房养老的群体数量仍增速缓慢。

解决以房养老接受度的问题，除要考虑到房价波动、70年产权等因素外，作为一种新兴的跨资本市场和房地产市场的资源配置方式，还要考虑到房产处置的问题，并且每笔业务的成本与周期都比以往的传统保险业务要长，这些因素都使得人们对其望而却步。

王国军教授在接受记者采访时表示，由于国内老人对于以房养老在观念上存在问题，所以对以房养老产品的了解也相对较少，这也使得以房养老在国内四地的试行中不被买账。

对于此前外界“把房产反抵押给保险公司，不如出租收益更多”的观点，王国军认为是不能一概而论的，可能在一线城市会存在少数此类情况，因为一线城市的房价较高而房屋资源也较紧缺。但对于三四线城市而言，房屋资源不是很紧缺，租房的需求量也不是很高，所以在这些地区以房养老保险所能得到的收益未必会低于以房出租养老所得。

王国军教授认为，作为国内第一个推出以房养老保险的幸福人寿，其产品给予客户的条件是很优厚的，条例的设定也是科学的。

其实对于涉身于以房养老领域的险企而言，也并不轻松，所需要承担的风险也很大。首先，受到我国房屋产权70年的制约;其次，对房价的评估上，若房屋评估价格受到折旧的影响而被保险公司一方压低时，双方难免会产生一些问题;此外，由于房产反向抵押，风险则转移给保险公司，而保险公司则是根据老人的寿命平均水平等一系列参数，来进行评估并制定科学的产品，但国内房价的波动相较国外波动更大等因素，都使得保险公司在估算时难度加大。

除以房养老项目本身能给险企带来收益外，后续针对老年人的更多服务，比如健康险、意外险的推广，也会因以房养老项目被带动，因此险企仍然看好这部分客户资源。而由于以房养老牵扯到多个行业，包括金融、社保、房地产等，因此多部门的协调、政策上进一步落实，都将更有利于其推进。

在人们保险意识并不强的情况下，以房养老类保险却又需要险企对房价涨跌、定期给付金额、给付期限等多方面因素的综合考量。这势必会使得保险中的事项增多，而对作为主力军的老年人而言，接受难度则会加大，因此使以房养老类保险产品简化而合规也是险企尚须思考的问题。