房地产要去库存要适应楼市“冰火两重天”

在去库存的背景下,全国楼市依然呈现为“冰火两重天”:一线城市和部分二线城市房价快速上涨,购房需求剧增,部分城市甚至出现供给透支;而三四线城市尽管出台多种政策刺激购房,但需求依然不旺,去库存压力未能减轻。有部分三四线城市的管理者甚至因此感到灰心,认为楼市冷热存在马太效应,三四线城市去库存是一个难以完成的任务。其实,并不尽然。

人们可能忘了一个事实:事物可以表现为两个极端,但两端之间是高度关联的。在去库存过程中,行情火爆的一二线城市与销售冷淡的三四线城市之间,事实上也有着密切的联系。三四线城市是一二线城市的人口蓄水池,正如农村是三四线城市的蓄水池。受城市发展的基本规律决定,城镇化的进程是阶梯状、传导式的,有质量的人口需要从农村向城市逐级转移升级而来。

从这一视角来看,三四线城市去库存,既有赖于农民进城,也有赖于本地人口的需求升级。本地人口为追求更高品质生活而迁往一二线城市,可以促进三四线城市真正降低户籍门槛、完善公共服务,积极地吸纳农村转移人口。以记者常驻的江苏省南京市为例,长期以来,人口增加有赖于周边乃至江北区县的人口转移。相邻区县有固定职业的人,多以在南京市区甚至郊区有一套房为追求。合理的楼市价差,吸引着有质量的人口稳定地聚集。

然而,近两年因为房价快速上涨,南京的人口净流入量减少。前几年该市每年净增常住人口近3万人,但2015年净增人口只有1.98万人。相关部门认为,这与经济结构调整有关,但也有业内人士指出,这与高房价有密切关系。作为强二线城市,南京房价的快速上涨迅速拉大了与周边三四线城市的差距,导致落户门槛升高,流入人口减少,影响了当地去库存的潜力。

近期,许多地方因地制宜地采取了楼市调控政策,但人口流动这一核心问题得不到解决,调控的结果仍将是“冰火两重天”。房价上涨较快的一二线城市,调控多着眼于限制购房者资格,抑制过度需求和控制房价涨幅。尽管中央呼吁各地要进行供给侧结构性改革,但这些城市仍然走上了需求侧控制的老路。一边限制外来有效需求,一边无法遏制房价上涨,无疑是鼓励本地投机性需求,让房价越来越离谱。而面向一二线城市的人口上升通道无法打通,没有人口流动带来的活力,也必然导致三四线城市的调控成为“空调”。

去年召开的中央城市工作会议指出,城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程,人口和用地要匹配,城市规模要同资源环境承载能力相适应。现实正是如此,人口的转移、用地的匹配是阶梯传导、动态平衡的,每一个城市都不可能关上门只算自己的账。一二线城市房价的疯涨内在根源是土地供应紧缺,很大程度上是无法理顺土地管理体制,缺少三四线城市资源支撑的结果。因此,必须打通从农村到小城市再到大城市的人口与资源传导渠道。

“冰火两重天”并非不可调和,只怕城市管理者看不到问题之间的关联性。真正有效的去库存,不能仅着眼于一城一地的问题化解,而要放眼周边思考如何统筹协调解决问题。新型城镇化必须以人为本,以农业转移人口市民化为核心,其中的深意值得城市管理者去思考和实践。