项目导购播报

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

搜狐焦点提醒大家注意其中的三个细节：有序消化，区域性、结构性问题，差别化。这意味着过往普惠全国房地产市场的调控政策，像营业税(如今改叫增值税)、契税、降息、下调首付，再次普惠全国的可能性不大;就算“下下雨”，也是那些在本轮消化房地产库存过程中“然并卵”的三四线城市。写到这里，搜狐焦点想起了杨红旭写过的一段姑且可以称之为“段子”的话：

中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需降雨;而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是，政府在旱区采取了人工降雨措施，但雨却落到涝区。

石家庄是“旱区”，还是“涝区”?至少从数据上看，像北京、上海、深圳这样“洪水滔天”，不止于;但像三四线城市那样只下点“毛毛雨”，也早过了那个劲头。还是看4月的市场数据和表现吧。

一手房：项目不差客户 客户不差意向

先看一手房。2016年4月，石家庄一手房签约7629套，共计64.6883万平方米;日均签约一手房约254套和约2.16万平方米。还记得“野蛮释放”的3月吗?(点击前面文字查看“回看”关于3月石家庄市场运行情况的分析)上面这四个数字与3月相比，增幅都在26%至34%之间。

对于4月的一手房签约数据，搜狐焦点有如下三点值得一说：

1、住宅还是“大头”。4月的一手住宅签约5700套，共计50.5827万平方米;日均签约分别是约190套和约1.69万平方米。还是与“野蛮释放”的3月相比，增幅都在9%至15%之间。如果说3月的一手房“签”出了2015年一个半月的水平，那么4月则“签”出了将近两个月的水平。偶买噶。

2、这次看一看一手住宅的单套面积。4月算下来，签约的一手住宅单套面积是89平方米;3月则是90平方米左右。还是中小户型的“天下”。

3、商业和办公房产的签约量比3月均有上升。其中，商业房产以60平方米以下和150平方米以上为主，签约量占80%以上。这是可自由组合的公寓产品在起势，还是大面积的写字楼产品在市场上“发光发热”?想想4月的华润万象城，可以放大你的脑洞。

根据搜狐焦点的统计，4月的石家庄共有20个房地产项目对外开盘销售或加推新房源，推出的一手房预计在5500套以上。加上顺销和未对外开盘销售的房地产项目，一手房市场的供应量有望突破10000套。其中，像铂宫时代、盛世御城、天海博雅盛世这样的，在一个月内开盘两次，最小间隔仅有一个星期。放在以往，这是对前期蓄客的最大挑战。而在现在，能够保持这样的开盘密度，只能说明：项目不差客户，客户不差意向。

2016年4月石家庄房地产项目开盘销售或加推新房源情况

二手房：增开的过户窗口 消化不及的交易量

再说二手房。2016年4月，石家庄二手房交易5112套，共计45.7417万平方米;日均交易二手房约170套和约1.52万平方米。多说一句：由于休息日，住建部门无法办理二手房交易过户，数据为零，如果剔除休息日，4月的工作日共计20个，如此计算，日均交易二手房约256套和约2.29万平方米。无论怎么算，与3月相比，4月的二手房交易量都是40%以上的增长。

对于4月的二手房成交数据，搜狐焦点要说两点：

1、4月19日的回看，搜狐焦点聊了聊位于国际丽都的不动产交易中心已连续多天出现连夜排队抢“过户号”的现象，也反映了二手房交易量大，每天的过户号难以满足需求的问题。(点击前面文字查看“回看”关于4月石家庄连夜排队抢“过户号”情况的简报)话音刚落，不动产交易中心就增开了窗口，二手房的交易过户量继续放大，并从4月18日开始上冲到280套至350套之间的水平。这也是拉动4月二手房交易量比“野蛮释放”的3月还“野蛮”的重要原因。到4月底，二手房交易量依然保持高位运行，说明住建部门的过户手续还没有消化完二手房的实际交易量。这种情况可能要在5月维持下去。

2、再来说一说二手房的单套面积，潜台词不少。新华区交易的二手房单套面积约82平方米，桥西区约91平方米，长安区约86平方米，裕华区约97平方米。这说明了点啥?搜狐焦点简单脑洞一下：

① 新华区的老旧小区比较多，新华区二手房市场的交易主力多来自于这些小区的多层住宅。这些小区的人居环境一般，很多小区甚至没有合格的物业服务，因此交易价格相对于其他区域并不算高。

② 二手房接盘者有如下两类：其一，刚需购房人，即买即住，户型不大，套价可以承受，目前的住房贷款又比较划算，办下来不难;其二，某些特定需求的购房人，尤其是房，像新华区、桥西区的教育资源比较丰富，很多老旧小区有周边小学和初中的入学资格，就算二手房人居环境不佳，但两者相权取其重，购房人的抗性不强。

③ 裕华区的二手房单套面积比较大，比新华区和长安区都要多出10平方米以上，在中小户型较多的二手房市场，这样的面积差距会使客厅更宽敞，餐厅不再是凑出来的，阳面开间更大。特别是一些入住时间不长的优质小区，二手房非常抢手;某些小区很长时间没有房源放出。

调价有点猛 整治又来了

将一手房和二手房放在一起，4月的石家庄房地产市场堪称蔚为壮观：一手房签约7629套，二手房交易5112套，两者加在一起是12741套，不仅轻松突破了1万套“大关”，且已逼近1.3万套的“关口”。1.3万套是神马概念?2015年全年，石家庄的一手房和二手房合计在一起，共计91769套。4月仅仅一个月，就达到了2015年全年水平的1/7。如果再把3月加进来，就能达到2015年全年水平的1/4。——一个季度的时间长度。

再换一种形容方式：4月一共有30天，折合下来，每天约425套，每约18套，每3约1套。

1、价格真心涨得太快了。先说一手房，从下面两张图你可以发现，石家庄的一手房和二手房价格在同比都已进入到“抬头向上”的趋势之中。根据国家统计局的数据，3月石家庄的一手房和二手房同比涨幅是过去一年最高的。放下国家统计局的数字不谈，来自市场一线的数据也显示，不少项目在4月的调价幅度“有点大”。根据搜狐焦点的统计，4月调价的房地产项目多达40个，比3月增加了50%以上，调价幅度最大达2500元/平方米，多数在300至500元/平方米之间。当然，多数调价是经过两到三次的调价累积形成的，但到4月底，这些调价已经对市场产生实质影响。

2015年4月至2016年3月石家庄一手住宅销售价格变动情况 数据来源：国家统计局

2015年4月至2016年3月石家庄二手住宅销售价格变动情况 数据来源：国家统计局

搜狐焦点可以以“购房人在购房需求上发生变化”，“改需占比增加”等因素来说服自己，也可以以“产品发生变化”，“品质显著提升”来说服自己，但刚需和改需依然是石家庄购房人的主力，也是主体，刚需的占比依然不容小觑，这些人对价格依然存在抗性。如果说此前的政策叠加，住房贷款、营业税、契税等一系列政策调整，或多或少地转移了一些购房人对价格的关注，也减轻了购房人对价格的抗性，可一旦进入调价的“临界点”，抗性依然会出现，它就在那里，不来不去。

所以，调价，万望各个房地产项目三思。

2、市场整治又来了。这一次毫无征兆，搜狐焦点在住建部门也没有看到相关文件，但4月的市场整治确实有些“风声鹤唳”的迹象。此次市场整治有如下三个特点：

① 整治目标，没的说，还是那些证件、手续不全，又在偷偷摸摸卖一套是一套的房地产项目。

② 整治范围，这次比较大，从搜狐焦点收到的信息来看，鹿泉区、藁城区、正定县都有波及。正定新区的房地产项目收到了住建部门出具的承诺书，要求不得无证销售;藁城区的政府部门干脆出台了加强市场监管的意见，将职责明确给各个部门，无一例外。

③ 整治影响。证件、手续齐全，或者相对齐全(至少三个证件以上)的，不用担心，该干啥就干啥，市场销售没有受到太大影响。证件、手续不齐全的，这段时间会暂避锋芒。不过，购房人目前对证件、手续问题看得比较重，一些“有硬伤”的房地产项目在“初筛”的时候就很难过关。

5月的市场会是个什么样，搜狐焦点也不敢轻易回答。搜狐焦点想算账，看看这么个“野蛮释放”的状态，石家庄房地产市场还有多大的能量，还能不能耗得起，4月初的时候放出来一点“盛世危言”，如今看还是谨慎了。可小心驶得万年船，所以，搜狐焦点还是理性点，不再给5月设计什么预言。不过，还是把这句话送给市场各方，遍地捡钱的时候也别忘了这句话：小心驶得万年船。