石家庄

楼市调控政策下,下半年房企高周转模式或遭遇“堰塞湖”

2018年07月06日来源:每日经济新闻其他资讯责任编辑:zengqianfei

在“房住不炒”的主基调下,今年以来各地楼市调控政策出台密集并趋严。

《每日经济新闻》记者留意到,严调控之下,房地产行业的范围增速正逐步下滑。与之相对应的,房地产行业加速集中,而推进行业范围加速集中的高周转形式,在政策轮番加码下正在禁受考验。

高周转形式需求保证项目拿地、建立和销售等每一个环节的“快”才干完成,每多一个城市调控收紧,就意味着高周转形式的施行空间会被紧缩。融资收紧下,局部房企寄希望经过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击,与之矛盾的是,限售限价环境下项目的去化承压,快速建立或将构成高周转形式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转形式的阵地逐步被紧缩,高周转形式能否会迎来拐点?

房地产增速下降

2018年的房地产政策持续了2017年的强调控,在限价、限售、限贷、限购等调控措施的根底上,楼市调控盘绕打击炒房等现象停止晋级。近期,上海、长沙、西安、杭州等城市开端对公司购房停止约束。据中原地产研讨中心统计,年内房地产累计调控政策发布次数已超越180次。

严调控之下,2017年全国商品房销售金额和面积增速均呈现下滑。国度统计局数据显现,2017年全国商品房销售金额为133701亿元,同比增长13.7%,较2016年34.8%的同比增速大幅放缓;2017年商品房销售面积同比增为7.7%,较2016年22.5%的增速降落幅度明显。2018年1~5月,全国商品房销售金额和面积同比增速持续下滑,分别为11.8%和2.9%,而2017年同期两个数据分别为18.6%以及14.3%。

全国房地产整体呈现降温态势。其中调控最为严厉的一线城市和局部热点二线城市降温最为明显,商品住宅销售价钱同比持续降落,三线城市涨幅继续回落。

房地产销售增速下滑在房企业绩方面也有表现。据克而瑞发布的最新数据显现,2018年上半年行业范围加速集中,TOP3房企销售金额总和超万亿元,TOP30和TOP100集中度分别接近50%和70%,TOP200门槛同比降落。同时不可无视的是,目前房企业绩增速呈现下滑趋向。

《每日经济新闻》记者依据克而瑞发布的最新销售数据统计发现,TOP30房企中发布了销售目的的20家房企,2018年上半年仅有8家房企的目的完成率到达50%;上述20家房企中,有14家房企2018年销售目的同比增速较2017年实践销售同比增速呈现降落。同时,思索到2018年市场环境的变化等多重要素,房企在制定2018年销售目的时极为慎重。

高周转阵地收缩

一面是行业集中度的快速提升,另一方面则面临业绩增速下滑。为了加强竞争力博得开展优势,房企纷繁祭出“高周转”的大招,希望经过进步周转速度加快资金周转率,加速范围扩张,完成以更少资金赢得更大范围。

高周转的中心竞争力在于“快”,快速拿地、快速开发建立、快速销售以及快速回笼资金,房地产的每一个环节的“快”构成高周转的形式。同时,任何一个环节受阻将成为高周转形式施行的羁绊。

受销售端影响,房企的高周转形式运转的环境曾经在逐步发作变化。行业高周转的“鼻祖”碧桂园发布的数据显现,在合伙人机制实行一年多来,碧桂园项目的现金流回正周期缩短为8.2个月。

“快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘籍,同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据显现,截至2016年12月31日,合伙人项目净现金流均匀回正周期估计为8.4个月,2017年上半年这一指标为9.1个月,到2017年底现金流回正周期继续延长至9.6个月。

2016年下半年开端的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈,且没有削弱的迹象。同策咨询研讨院总监张雄伟承受《每日经济新闻》记者采访时指出,由于市场需求呈现问题,招致房企的销售和回款呈现问题。

一线城市和热点二线城市因遭到严管控,项目高周转运转的土壤正在发作改动。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷以为,政策调控对房地产项目预售管控会影响到房地产项目的现金流回正周期。他表示,大城市自身供给缺乏、预售门槛高、市场监管严,现金流回笼节点更迟,周转更慢,更不利于现金流回笼。三四线城市预售门槛低、回笼速度快,更有利于高周转,更有利于加快开发、加速回笼,高周转形式的价值表现得愈加充沛。

值得留意的是,近期三四线城市棚改政策走向备受关注。中原地产首席剖析师张大伟剖析以为,最近几年三四线城市楼市严重依赖棚改的货币化安顿,货币化安顿政策曾经到了调整并减少的时分了。

一系列的政策组合拳正在持续对房地产销售停止收紧,失去棚改货币化安顿的推进,三四线城市能否继续坚持房企高周转形式的运转需求进一步察看。

仲量联行华南区研讨总监曾丽对《每日经济新闻》记者表示,对高周转形式产生影响的不止是项目的销售停顿,同时房企资金问题也会影响项目的周转速度,高周转形式需求持续稳定的资金保证项目的正常建立进度。

政策对房地产融资渠道的调控处于逐渐收紧状态,从早前的制止房企融资用于拿地和归还银行贷款,到近期收紧房企海外融资,对房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等停止限制。而近期,包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、把戏年等多家房企发债先后中止,房企的融资渠道进一步承压。

高周转的两面性

在过去很长一段时间,高周转形式被很多房企奉为“神器”,助推行业集中度快速提升。而在当前的房地产环境下,高周转形式的两面性正在浮现。

于房企而言,高周转形式运转的市场环境发作改动,同时阵地在不时收缩,但高周转关于房企竞争力的提升和助力房企穿越调控周期的作用仍然存在。继续将高周转做到极致,更充沛发掘高周转形式的潜力,这是当下碧桂园以及很多房企的选择。

选择继续高周转形式则需求有重点的规划市场,并不是一切市场都具备施行高周转形式的环境。除此之外,高周转形式对房企也提出请求,不是一切企业都能依托高周转形式穿越调控周期。

近日东方金诚发布的泰禾评级报告显现,“泰禾已售房地产项目回款速度较慢,资金回笼慢是公司面临的主要问题。同时泰禾在建和拟建项目将来投资范围进一步扩展,在当前房地产调控政策环境下,存在较大资金压力”。

范围减速和现金流问题,对房企的高周转影响宏大。关于此类房企而言,慢下来或许不失为一个办法,此时强行高周转或将加速累积风险。

政策调控下房地产市场环境转向,高周转形式或许将迎来拐点。房企因依据市场环境的变化有选择地实行高周转形式,同时也要视房企本身实践,能否仍合适高周转形式。

欧阳捷以为,目前房企面临最大的压力是债务风险,房企需求依据本身状况调整开发销售节拍,加快资金回笼的同时控制投资节拍,要守住现金流,等候机遇。

关于高周转形式,中交房地产集团副总经理周济在承受《每日经济新闻》记者采访时以为,房地产开展步入现阶段,高周转形式早就该摒弃了,不该成为现阶段行业的开展形式。一二三四五线城市的消费需求和构造均不一样,有着本身的开展空间和需求,将来房企需针对不同的人群去适配产品,停止精益化的管理以及专注产品研讨。

以前,买房是有钱就可随意买的,但是,在楼市调控后就不是了。由于你首先要准备的不是钱,而是要理解你本...[查看详情]

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