如何看待深圳住房发展新模式？

深圳作为中国经济变革的领头羊，这次在中国住房体制变革上又走在全国的前头。6月5日推出的深圳住房变革方案是可喜可贺的事情。

深圳政府的住房变革方案指出，为了缓和深圳房地产市场的供求关系，6月5日，深圳市政府发布了深化住房变革的意见，着力构建高端有市场、中端有支持、低端有保证，多层次、差别化、全掩盖的住房供给与保证体系。

这个深圳市《关于深化住房制度变革加快树立多主体供应多渠道保证租购并举的住房供给与保证体系的意见(征求意见稿)》，方案把住房分为三大类：

一是市场商品住房占住房供给的40%左右，做到让有才能的市民经过市场商品房来处理住房需求。坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳安康开展。

二是政策性支持住房，占住房供给的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%;其中人才住房重点面向契合条件的各类人才供给，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向契合收入财富限额规范等条件的本市户籍居民供给，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

三是公共租赁住房，占住房供给的20%左右，重点面向契合条件的户籍中低收入居民、为社会提供根本公共效劳的相关行业人员、先进制造业职工等群体供给，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

以这种方式，在统筹思索将来新增人口对各类住房的需求根底上，方案到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建立各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。也就是说，假如以将来一个家庭4口之家来方案，100万套人才及安寓居房、保证性住房可化解近400万人口的寓居压力。

能够说，深圳市这个住房开展方案与以往的中国住房开展形式相比，是一个十分大的进步，把重点放在处理城市中低收入群体的居民问题上。它既有香港当前住房开展的形式的影子，也不是香港住房形式(香港几十年来，50%是政府提供的公屋，50%住房完整由市场自在买卖)。也不是我曾想象的住房开展形式(我的想象形式是20%完整市场自在买卖的住房，70%由居民市场购置的绝抵消费性住房，10%由政府提供的保证性住房)，由于深圳住房开展方案不只在三类住房分配的比例上差别大，最大的问题是对住房性质如何来分明界定是还得处理的问题。因而，既然这个深圳住房方案是一个征求意见稿，本文无妨在这里作点剖析。

首先，对完整由市场自在买卖的40%商品住房划分，自然是人为拍脑袋的结果，这个比例能否适宜，还得进一步剖析。不过，这40%完整由市场定价的住房，是可让有才能的人进入这个市场，但能否允许过度投机炒作，政府能否以此为理由把现有的可自在买卖住房的价钱维持在高点不降落。假如这一块住房开展走上香港当前的路向，同样会给房地产市场带来许多问题。所以，这一块住房分类有香港影子，却不可走上香港开展之路，否则严重扭曲的房地产市场同样存在很多问题。

其次，占住房比例40%的可租可售政策性支持住房。关于这类住房是把定价设定在市场价的50%左右，但是这里有市场价定价程度上下问题，更有这些住房能否同样有投资盈利的效应问题。关于前一个问题，假如政府对前一类住房不停止更多设定，不由止严重的投机炒作，并让市场的房价炒得很高程度，那么政策性住房的价钱同样会水涨船高。比方，假如市场可自在购置的住房每平米价钱为10万元，那么政策性支付住房的价钱也会上到每平米5万元。所以，关于市场可自在购置的住房，政府同样要严厉限制住房的投机炒作，并让整个深圳的住房价钱逐步地回归理性。还有，关于这些40%政策性支持住房，政府一定要采取严厉严厉税收政策限制，让这类住房不可经过买卖盈利，即完整去除其赚钱的功用。只要在这个前提上，这类住房才干保证平稳开展，及保证中低收入民众根本寓居问题。否则，这类住房能够购置后盈利，整个政策支持性住房的性质一定会改动。

第三，应用单位持有土地建立保证性住房的问题，这是一个好的方案。但这里既有一个全市保证性住房如何公平分配问题，由于这可能让占地多的单位职工分享更多住房福利，也有一个如何限制保证性住房分配糜烂问题。由于，就目前单位管理体制下，单位指导同样会具有绝对权利，单位职工很难对他们停止限制。如何他们有权益经过单位的土地建造保证性住房，他们以不同的方式过多占有是肯定的。因而，该文件能否在这两个方面有所设定与约束，同样是非常必要的。

总之，一个新住房开展形式的呈现是好事，但任何制度永远是不完整的。这就请求制度布置上要思索市场开展之方向，更重要的是要规则这种制度面对呈现问题时随时改订与完善。这样才可让这个新的住房开展形式不时朝好方面行进，否则让问题成灾后再修正会十分艰难。