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2015年石家庄商品住宅价格稳中微涨下一篇
石家庄“第三极”进入提速阶段 带动河北城镇化建设自2011年以来,2011年以来,河北省共开工房地产开发项目3386个,存在违法问题的2079个,违法比例61.4%。其中,省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。
去年3月,政府部门大规模查处无证销售的楼盘。当地政府通过楼市专项整治,关闭了103个违规、不具备销售条件的售楼部。
与之形成鲜明对比的则是,根据住房保障和房产管理局发布的数据,去年一季度石家庄商品房发放的预售许可证仅23个。这意味着如果不考虑往年已销售的楼盘,石家庄当时无证销售的楼盘就达到正常新开盘项目的4倍。
“石家庄楼市有两个市场:一个是有证的市场,这个市场的库存和价格都是有据可查的;”当地的房地产行业人士称,“另一个是无证的市场,这个市场数据无法统计,但是房子在建,也可以在市场交易,而且可以进入石家庄二手房市场,这个市场的价格弹性也更大。”
行业人士认为,由于无证在售项目的存在,官方基于备案数据做出的库存数据准确性已经大打折扣。而鉴于去年3月查处的103家违规楼盘,其入市产品数量难测,这使得石家庄房地产市场的真实库存难以捉摸。
“官方的统计数字在一定程度上存在滞后性,尤其是房屋平均价格、交易面积、成交数量。”石家庄市房地产协会会长李水源表示,“未批先建未拿先售”的情况影响楼市库存数据已是业内共识。
按照石家庄住房保障和房产管理局官网信息,石家庄2015年上半年商品房成交面积为322.33万平方米,但当地人士对此数据存疑。
“如果交易量按照这样统计方法,再加上后五个月尤其8、9、10月等黄金季节,全年石家庄楼市的交易量将会达到500万平方米。”李水源在8月接受媒体采访时称,“但这个数据是有问题的。因为这个成交量中包括很多往年成交的补征项目。根据石家庄房协监控的数据,石家庄的年正常交易量不超过430万平方米。”
Wind资讯根据石家庄统计局汇编的数据显示,石家庄2015年上半年商品房成交面积约为161.01万平方米,仅为住房保障和房产管理局统计数据的一半。根据电商网站的统计数据,2015年石家庄商品房备案面积约460万平方米,较2014年的548万平方米同比下降16%。
据电商网站数据,石家庄2015年商品房备案高峰出现在8月,此后一路回落。而在传统的楼市成交旺季“金九银十”,也未能明显带动当地的楼市成交量。12月份的备案数量更是创自7个月来低点。
当地人士称,近两年的无证开发导致原本可能在未来10年的才释放的供应量,在短短的3年之内释放,巨大的供应规模提前透支了未来数年的销售量。
据媒体报道,过去一年,为吸引客源,石家庄当地不少楼盘纷纷打起降价牌,降价的幅度从100元/平方米-1500元/平方米不等。报道称,在石家庄市场,一般的家庭拥有2套房以上非常普遍。一些出租车司机表示,包括回迁房和商品房,其名下房源高达8套。
而对于石家庄楼市而言,当地规模更大的商业地产库存给市场消化带来了更大的难题。石家庄住房保障和房产管理局在2015年底表示,石家庄商业办公类用房库存需要4至6年才能完成消化,加上多达十数个在建中的商业项目,未来销售不容乐观。
据住房保障和房产管理局统计,截至2015年10月底,石家庄商业办公类库存近500万平方米,需要4-6年的时间才可以消化完,而且还有约400-500万万平方米没有手续的商业办公类库存没有纳入统计。
“目前石家庄商业地产已经出现供大于求的局面,供需比达到了4∶1,只单单算石家庄市区内,商业地产面积已超1000万平方米,而且同质化严重。”李水源表示。
业内人士认为,石家庄商业地产当下出现了过剩局面,供需关系失衡,同时由于“先开发后招商”的方式,引发了开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾,很多商业项目的商铺空置率一再攀升。
责任编辑: zhuoyan
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