2016中国楼市的“加减乘除”之除法篇

“互联网+”无疑是过去的2015年中，房地产行业内最关键、最时髦的词汇。不得不说，把这道“加法题”算明白了的房企和中介，大多还真在“白银时代”挖出了一点金子;

而此消彼长、兴亡交替是市场不变的规律，因此有加就有减，去年，房企也在或主动或被动地“做减法”以轻装前行。

如同学习四则运算时都要先从加减入手再升级到乘除法一样，2016年中国楼市的环境和情形将更加复杂多变、新奇诡秘。仅靠“加减法”可能已不足以计量核算新一年的形势和趋势。

那么，刚刚开始的这一年，还将“加入”哪些新元素、新技术、新资源、组合成什么新玩法?“减去”哪些没有与时俱进的传统和战略、哪些不合时宜的区域和产品?怎样的强强联合和烧脑策略又会达到“乘上”的加倍效果?还会有更多“玩不下去”的企业打出最后一记“黯然销魂掌”后，被楼市江湖“除去”吗?

2016开年专题，就请房企高管、一线操盘手、机构人士、业内专家等，共同来议今年楼市的“加减乘除”怎么做。

除法篇

所理解的房地产业内的“除法”，主要通过两种方式得到因数——其一是分拆上市，其二从“除”的字面解释即“除去”、“除名”。

兰德咨询总裁 宋延庆

彩生活开了个好头，让分拆物业上市蔚然成风。其实能分拆的不仅仅是物业，房企们的招法还很多：分拆商业板块——比如大悦城之于中粮，金地商置和金地集团(600383)的关系;分拆酒店——金茂集团拆解出金茂投资单独上市，更大程度地释放酒店资产价值，目前这样做且成功了的房企已有7、8家，未来会继续增加;还有不得不提的万达的做法——将原隶属于商业地产板块的文化集团脱胎而出，后又以万达院线(002739)登上A股。

其实房企们这样想法设法地像解“九连环”一样地分拆旗下业务，说到底还是为了增加利润。楼市进入白银时代，总量放缓、增长乏力，过去靠商品房增量开发获得的收益已经不再能满足股东们的利润要求，因而需要另辟蹊径、多点开花。除了上述所说的已被实践的几种，今后还会有更多类型的分拆方式在企业的探求、摸索中出现，比如绿地的金融平台已经很成熟了，那么就完全有可能被“自成一家”。

至于说到新一年中还有哪些类型的房企会被楼市“除名”。我认为“中小企业逐渐会被淘汰出局”的说法并不尽然。企业规模大小并不是决定其生死的绝对因素，经营模式和发展态势才是，不健康的经营模式和扭曲的发展态势才是让很多房企走向悬崖边缘和穷途末路的根本。前车之鉴已经有顺驰、光耀和佳兆业等等，这些企业的规模不可谓不大，但却因自身本来就有硬伤，过去为发展又不惜畸形生长，最终下场还不如一些具有蓬勃生机的中小企业。

另外，有被“除去”之虞的还有如多伦股份、中交地产、新梅置业等在资本市场上表现羸弱、不被看好的中等规模的上市公司。

此外，那些业务过于多元化，房地产板块已不突出的企业也很有可能逐渐主动会被动地离开楼市。

最后就是利润率低，负债比却高的企业也是被市场“除名”的高危群体。

“除名”的压力都来自哪里?

融科智地北京大区副总经理 索颖

过去，房地产行业属粗放式无序发展，参与者过多，实力水平参差不齐，这造成了行业集中度和市场资源配置效率的“双低”。好项目难以融到资金，项目资源错配使优秀人才不能进入好的项目。这两三年来，房地产行业高收益、高回报的时代终止，进入整合期，收益水平逐渐趋于合理，优胜劣汰、适者生存的竞争态势愈加凸显。因而大量兼并收购开始出现，市场资源开始重新配置——等同于做除法。

会被“除名”的房企的压力，主要来自部分城市的库存高企及去化周期较长，这直接导致企业的收入下降，回笼资金锐减，现金流压力迫使企业债务违约及资金链断裂，被兼并收购或倒闭而退出行业收场。

另外，包括土地成本、融资成本、人工成本在内的成本压力的不断飙高也是让一些企业“玩不下去”的重要原因之一。以土地成本为例，一线城市土地日益昂贵，竞拍疯狂而又残酷，“面粉”价格贵过“面包”的情况屡见不鲜。这实际上对拿地企业是一场风险很大的“赌局”，赢了好说，如果所获地块所在区域的住宅增值未在预期内，企业盈利将受到严峻考验，资金不够雄厚周转不开的企业甚至会被拖垮。

“狼多肉少”的动荡局势将持续

平安好房CEO 庄诺

2014年时，房地产互联网金融大规模崛起，众筹、首付贷等新兴业务吸引了大批注意力。但到了2015年，这个领域开始呈现大浪淘沙的趋势，一些只将房地产众筹当做营销噱头，弯来绕去还是为了卖房的互联网金融平台开始遇冷，甚至关闭。这给出的教训是：房地产众筹的真正概念应该是众筹开发，今年开始，剩下的有实力和觉悟真正做这一业务的企业，预计将在下半年实现项目落地，并崭露头角。这也算是一种除法吧。

此外，去年行业内还引发了一系列围绕股权的争斗。从开年的融绿之争，到年末的万宝之争，可见试图染指房地产行业的其他“行外人”越来越多，想要进入“分母”的公司也越来越多。但股权、市场都是有限的，所以也等于是在做除法，但得出的结果不会是均分。

加减乘除互联互通灵活使用才有好得数

北京房地产业协会副会长兼秘书长 陈志

其实房地产行业的“加减乘除”是互联互通的，乘法就是加法的“升级版”，减法和除法某种程度上也难分难解。甚至在某些情况下，加法就是减法，除法也是乘法。以大家现在都在说和做的互联网+为例，实际上是通过加上互联网，减去落后的营销方式、赘余的组织构架等;再比如除法中的分拆上市，说到底是为母公司获得更多在资本市场上的认可，增加盈利，等于是做乘法。

所以说，四种“运算”并无绝对的区别界限。要想在2016乃至以后活得好，房企需要把加减乘除都学会、学好，交叉使用、灵活制宜。