热点：石家庄超规划违规楼盘将被点名

这份《公告》称，将自2016年3月起至6月底，对全市的三类违法规划、调整容积率的问题进行集中清理。这三类问题包括：

①住宅用地容积率管理制度不健全。

②住宅建设项目调整容积率法定依据不充分、程序不规范。

③违规调整容积率查处不及时、执行不到位。

这是石家庄首次对违反规划、调整容积率问题启动专项、集中清理。搜狐焦点预计，出现此类问题的房地产项目将会面临更大的政策压力。——在3个月内的时间内被单独拎出来，这滋味可不太好受。

罕见的高规格

此次对于违反规划、调整容积率的专项清理，来势不小。搜狐焦点了解到，这次行动可以追溯到2016年1月24日。在彼时召开的中共河北省纪委八届六次全会上，河北省委书记赵克志首次提出，2016年“要深入开展‘一问责八清理’专项行动”，其中的“八清理”中有三点涉及房地产市场：

①招标投标不规范。

②违规出让土地。

③违反规划调整容积率。

规格之高可见一斑。此后的3月7日，河北省住房和城乡建设厅召开电视电话会，对全省违反规划调整容积率问题清理工作进行动员和安排部署。到3月24日《公告》对外公布，显示出此次专项清理已经下沉至石家庄，并已全面展开。

“起底”超规划项目有多乱

搜狐焦点注意到，对于此次专项清理，石家庄已有《违反规划调整容积率问题专项清理工作方案》印发。搜狐焦点整理信息得出，这份《方案》的要点应当包括以下几个方面：

1、“火力”集中在住宅市场。

河北省住建厅在表述专项清理的范围时，只强调了“住宅用地”。石家庄的《公告》更为明确，一个是“住宅用地”，另一个是“住宅建设项目”。从小回掌握的此类违法违规项目情况来看，住宅项目偏多，并呈现出以下五个特点：

①建设高度、层数超出规划要求。像大郭镇机场所在的新华区，有严格的限高规定，是“超规”项目的重灾区。

②楼间距超出规划要求，低楼层和部分方向的日照采光要求难以满足国家标准，后续存在引发纠纷矛盾的隐患。

③退地界不足，挤占道路红线，周边市政配套规划和建设空间被大幅压缩。

④超出规划建设的住宅已成既定事实，甚至已经售出，如何处置面临两难选择。

⑤部分项目的规划调整和审批没有经过法定程序，一些项目甚至出现凭会议纪要、“红头文件”调整规划的现象。

违反规划、调整容积率的具体案例不胜枚举，技术参数也比较多，搜狐焦点在此不再一一列举。

2、纳入清理项目无时间限制。

搜狐焦点在《承德市违反规划调整容积率问题专项清理工作方案》中看到，纳入清理的项目，限定为2014年1月1日(含)后的审批、在建住宅开发建设项目。不过，石家庄的《公告》没有给出时间限制，这样一来，范围将比较大，一些历史遗留问题和“老大难”问题将再次被推向台前。

3、有制度梳理，也有项目清理。

项目清理方面，搜狐焦点预计有以下三个方面：

① 在住宅开发中违反控制性详细规划和相关技术规范调整容积率。

② 同一个住宅项目在规划条件、建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目竣工规划条件核实的各个阶段，容积率指标不一致。这其中，应当也包括分期建设的项目。

③ 没有按照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《建设用地容积率管理办法》等规定，擅自调整容积率，程序不合规、不公开。

值得注意的是制度清理。诚如前文所言，一些项目的规划调整和审批并未经过法定程序，往往凭的是一纸会议纪要或“红头文件”。一劳永逸，此次也将对相关的制度进行清理。搜狐焦点预计，范围将包括以下两个方面：

① 没有按照规定出台容积率管理制度，住宅用地容积率调整的具体条件、审批程序、管理措施不明确。

② 现有城乡规划管理规范性文件违反有关住宅用地容积率管理法律法规和政策规定。

出路在哪儿?拆?

专项清理，石家庄还在呼吁公众进行举报，想必这一次，在规划、容积率上有麻烦的住宅项目会集体浮出水面。可问题是，怎么解决?

先说政策层面，已经有据可循。在3月22日出台的石家庄市政府《关于加快推进2015年房地产专项整治项目手续办理的意见》(以下简称《意见》)中，对如何处置超规划、超容积率建设的房地产项目，已经给了出路：

1、对超容积率的房地产项目。

要件：纳入专项整治，已全额缴纳安置补偿金，土地分期出让，先出让地块涉及超容积率保证金。

流程：可用未出让地块安置补偿金和未出让地块拆迁成本冲抵拟出让地块超容积率保证金。

2、退地界不足的房地产项目。

① 辖区政府核定确实无法改变，出具解决由此引发纠纷、信访、法律等问题承诺。

② 办理土地手续。

③ 规划部门核发《建设工程规划许可证》。

此外，一些违法违规现象中涉及违反规划、调整容积率的行为的，也都有相关规定。对于超容积率保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金和相关罚款，《意见》已经网开一面，允许抵押房产来冲抵。虽然此次要被集体点名，但对于此类违法违规行为，出路已经有了。

在实际操作中，面对一些违反规划、调整容积率，且已成既定事实的房地产项目，拆，已经不是上上之策。《意见》的态度是：已成事实?OK，但需要把罚款缴足，以儆效尤，然后按照程序把证件、手续办理到位。对于新上马的房地产项目，有关部门已经“戴”上了规划的“紧箍咒”：小回注意到，在霞光大戏院东地块、原棉三、棉四厂区地块挂牌出让前，上述地块的控制性详细规划已经做好;从小回目前得到的三宗地块规划情况来看，亦是比较严格地遵循了控规。