未来一年是扩大储备土地的最佳窗口期

贾亮(化名)就职于一家上市房企的投资并购部。他透露，近期多地房地产调控新政出台后，他和他的团队没有闲着。“老板的意思是趁着目前的大好机会，赶紧物色目标，该出手时就出手。我们部门这一个多月抓紧时间在全国到处跑，人手不够，还从其他部门抽调了不少人。”

楼市转冷，交易停滞……房地产市场看似平静了许多，背后却有不一般的躁动。

贾亮所在的公司判断，未来一线城市将毫无悬念地成长为超大都市圈，土地供需矛盾将持续存在。据此，他们将目标分成两类：第一类是一线城市或发展势头良好的二线城市的土地或项目;第二类是地处一线城市周边、能享受一线城市资源的三四线城市土地。

贾亮所说的“大好机会”指的是在房地产调控新政的影响下，房地产市场降温。他说：“根据我们以往的经验，环一线城市许多优质地块往往在当地小房企或主业并非房地产开发的企业手里。目前行情不好，我们的议价能力和主动性就更强。因为这些企业往往资金实力不足，缺乏高效操盘的能力，所以我们只要出价合适、风险评估得当，企业和我们团队就能获得丰厚的收益。”

贾亮所在团队研究了几家最近几年上升势头较快房企的业绩报告，发现它们的共性为受益于土地收购。“经过前面几轮房地产市场周期的检验，收购是效率更高的方式，政府、企业和社会都能从更高效率的开发中获益。加工‘面粉’，出售‘面包’，仍然是传统住宅开发企业的主流模式。快速获取土地资源，才能为企业争取闪转腾挪的空间。”

多位房地产业内人士表示，对于拥有强大资金链条的房企，未来一年是扩大储备土地的最佳窗口期。

不过，一些业内专家对像贾亮这样的“抢地”持怀疑态度。今年以来，土地市场火热，房企拿地成本明显上升，需要未来高房价覆盖成本。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企高杠杆拿地的风险主要有两方面，一是未来偿债压力增加，尤其是利息成本增加;二是高企的土地成本给后续项目定价形成一定压力。

房企偿债压力增加的同时，融资渠道正在收紧，部分银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债的审核趋严。中国人民银行最新披露的数据显示，9月末房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.6%，比上月末低0.4个百分点。其中，地产开发贷款余额1.57万亿元，同比增长0.9%，增速比上月末低2.2个百分点。中金标准数据总经理郝文嘉表示，部分企业在前期争夺“”的过程中，激进拿地，如果后期融资收紧，再加上去化速度放慢，现金流将承受很大压力。