豪宅梦|限价三年，富人对豪宅已是一种“不由分说”的购买

提醒大家注意一个事实。

2017年以来，在最严厉的限价政策推行过程中，以及即便是在2018年第四季度最惨淡的市场环境中，深圳(楼盘)最优质地段的优质物业，包括高端公寓在内，都卖的很好，与普通地段住宅相比分化异常明显，富人们热购高端资产是一个比较清晰的现象。

【一】

带大家回顾一下过去几年来的10w+豪宅价格及销售情况。

2017年5月，香蜜湖万科瑧府开盘，220套住宅，户型231-241平，均价约99660元/平(另计带装修7000元/平)，当天去化近8成。

2017年8月，深圳湾华润悦府二期开盘，350套住宅，均价12万/平，户型106-225平。当时轰动得不行，去化率75%。

2018年5月，蛇口招商双玺开盘，167套，666人摇号，均价12.1万/㎡，开盘当天大户型摇号售罄。著名的“5000万蹲”就是从这里来的。

2018年6月，科技园华润城润府3期开盘，均价8.55万/平，5天认筹6776批客户，冻结资金超过135亿，开盘8个，741套房卖光。创下深圳历史上金额最大的一次“打新”。当年9月，华润城三期再推第二批555套为住宅，均价依旧8.5万/平，照样卖光。

2018年11月，万科臻山府最后一期开盘，397套住宅，户型178-306平，毛坯价9.71万/平(另加装修费6000元/平)，接近售罄。

进入2019年：

2018年有“5000万蹲”，2019年有“8000万秒”。

2019年2月，华润深圳湾瑞府，146套高端公寓，228-583平，均价15.8万/平，装修费另计2万元/平，总价区间2448万-1.12亿/套，整体销售近5成，230平户型售罄，8000万起步的400平户型秒光。

上月，蛇口半岛城邦四期，599套房，88-135平1-3房。均价11.6万/平，卖掉约76%，销售额61亿。

上月同期销售的，还有绿景红树湾壹号，172-242平宽玺，8.7万/平的“意外价”，大户型一样走俏。

下面即将发售的，是如下几个项目，大家可以关注：

【二】

市场不做伪，钞票不骗人。三点总结：

1、新盘豪宅因为限价，两年多未升，导致与二手价格倒挂显著。如华润城润府3期，新盘前后两期都是8.5万/平，但是之前卖的2期二手价现在已接近13万/平米，之间差价高达50%。这是豪宅遭抢的直接因素，也反衬出豪宅的真实价格在持续上升。要看到，这是在严厉限价与中美关系恶化的前提下出现的。

(上面这张图除了价格，还能看出近期的市场复苏有多么强劲，单月带看量超过300次!)

2、深圳的富人们，这几年来都在竞相抢购核心地段优质资产。限价，进一步提升了优质资产的购买价值，刺激了他们提前抢购的欲望。可以说，这两年来，他们对于福田南山的豪宅，表现出来的是一种“不由分说”的购买。只要是地段优良、产品优质、资源，基本都是果断出手。

3、即便是在去年第四季度最惨的月份，我们也能看到，真正的开价较低的优质资产依然得到了抢购。说明这些富人们对优质资产的信心和欲望，从来没有消退过。而今回头看，反而是去年底那段时间，给了他们最好的入场时机。因为，从今年这几个月看，成交量复苏的异常明显。上面华润城那张图，以及你到各大中介APP上查询，都能看到今年以来有些楼盘的带看量能以数十甚至百计，以及成交量也在齐刷刷上升。下面这个半岛城邦，单月带看量超过270次，1-4月成交量有5套。

但同期，刚需型，或者地段稍微偏远一点的住宅，成交去化率就有明显的下降，往往都在40%左右，这和豪宅遭抢形成了鲜明对比。

这些信息都在非常平静地说明一个事实：

深圳的优质资产的度越来越高。每年有多少个楼盘不重要，关键是楼盘在不在最优质的地段，是不是最优质的产品，如果是，无论有多少，基本都会被抢购。

一个城市的最优质地段，从来都是寥若晨星，在深圳，也就是福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海这些地方。这里面，最为闪亮的，就是从福田红树林到前海这条海岸线上的豪宅。对买家而言，不管哪个，只要在深圳湾这条海岸线边上，都可以纳入选盘的范围。总之，一个想法：要趁这个机会尽早买到一套豪宅。

【三】

引发我思考的问题是：到底是什么力量促动他们敢于一掷数千万抢深圳的一套房子?

大家都能看到的一个重要因素，就是限价政策。的确，这是一个重要因素。限价直接限制了优质物业的真实价格，给富人们带来了抄底的预期，大大了刺激了他们提前去释放需求。这一点，我在去年的文章里已经谈到了。

但限价一定不是根本因素，富人群体花几千万去买一套房，背后的逻辑一定不是冲着价钱低那么简单。

基于这几年的总结，我认为，有两点大家需要注意，这两点，会解释过去，也会预判未来。

一个是大家对深圳看法变了，对应的是深圳的城市地位在改变。另一个是来深圳的人变了，对应的是来深圳的资金也在改变。

讲最近的一个小故事。

香蜜湖的一个中介小哥跟我讲，前段时间，在福田的绿景红树湾1号开盘的时候，他带着一个客户，92年的小青年，美国留学归国来到深圳，在福田中心区从事金融行业，在内地的父亲一把给了3000万，让在深圳先买一套房子住。在这个楼盘开盘现场，排队摇号摇了120号没摇到，就提前走了。

这个场景我们其实很熟悉，在上面我罗列出的那些豪宅开盘现场，媒体报道中都有这些外来客的身影，其中也不乏年轻人。也不止是豪宅，大量的公寓、一般住宅，都是如此。我在龙岗一个公寓现场，现场遇到了北京(楼盘)来客。还有另一个武汉(楼盘)90后，家里卖掉两套房换了深圳一套。而和以往温州(楼盘)炒房团的根本区别在于，他们中的大部分，买来都是住的，本身也在深圳工作。

基于大量的豪宅客户分析，以及深圳每年披露的人才引进数据，我们可以做出这样的判断：

现在还敢来闯深圳的年轻人，不是一般人了，要么是家里很有钱的(6个钱包)，要么是个人很有才的。自然不是主流，但已有相当一部分。这部分人群相对于那些“白手起家”的年轻人，无疑是购买力更强。

而这些人之所以来深圳，并且一来就买房，除了是因为他们有钱之外，还因为他们对深圳的看法改变了。

过去几年，可以说是深圳的高光时刻。先是GDP总量超过了广州(楼盘)，再是超过了香港，在全球的地位也是直逼硅谷，战略新兴产业占比超过41%，拥有副省级城市中最好的生态环境，一大批可堪全球竞争的优秀企业，更是催生出了庞大的“深吹族”。连张五常老人家都直言：“深圳将成为整个地球的经济中心”。能不能成不知道，但有一点大家要注意，现在谈起深圳，和三四年前谈起，已经完全不一样了。那时候，别人还是会觉得，深圳还是个暴发户，是个new money。在排位的时候，还是北上广深。但是现在，用脚投票，越来越多的优秀企业、优秀人才愿意来这里。不仅是全国的，还是全球的(比如苹果、波音、ARM等等)。再说北上广深，说服力已经不再了，只是说习惯了而已。

(明显看出，深圳2015年之后，经济增长动能变得更加强大)

这个城市地位的改变，可以描述为：

从“暴发户”到“中国硅谷”。这是一种气质上的认知变化，深圳已经完成了。

就房地产而言，我很早也做出了类似的论断：

深圳处于“人口红利”+“人口质量红利”的叠加期。可以参看这些旧文《深圳正在干一件大事儿：再造一个深圳!》《这三份人口数据，昭示大湾区未来的房地产走向》。“人口红利”指的是这座城市还拥有中国排位极靠前的出生率(千分之二十五)以及33岁的平均年龄，深圳将是中国最后一个人口红利消失的城市。人口质量红利指的是，这座城市这几年来持续进行的产业结构升级，持续引入更好的企业、更高素质的人口，并主动淘汰更多高耗能产业，从而令产业结构和人口结构都在快速发生置换。以上两者深圳同时具备，这在中国是很少见的。

总结来说，我的判断是：

深圳已经是全国乃至全球性的深圳，深圳房地产面对的客群也将扩散为全国乃至全球。这个导致了深圳房地产被重新定价，本也导致了本就的优质资产，进一步。

这些资产，无论是住宅，还是公寓，只要是比较顶级的产品，他们都会买，原因就是上面说的这些。再为大家总结一下：

一是深圳在全国乃至全球的城市地位快速抬升;

二是深圳产业结构与人口结构在发生至为深刻的置换;

三是深圳持续严格执行的限购限价政策。

基于此，我们其实可以说，深圳事实上已经出现了“

高端资产荒”的现象。这并非是危言耸听，而是已经在持续发生的事实，从今年的情况看，还将继续发生。

比如我上面说的那个富二代看的绿景红树湾壹号，是限价令下值得重点关切的物业之一。收官之作，B座现售“宽玺”在4月13日开盘，均价被限在8.7万元/平米，纯大户型，面积在172-242平米，一共只有252套。

这个项目最大的优点可以用几句话来形容：

1、有护城河的优良地段。

福田南山，现在以及未来都将是深圳乃至整个大湾区最贵的地方。这两个区域，会类似东京的中央三区，集中了全深圳距离，是非常难得的。在微观地段上，这里是大金沙片区整体改造计划的一部分，随着未来周边包括教育配套项目的改造逐步露出，整个区域的人居氛围会越来越好。

2、红树林海景。

只有在城市核心区的海景，才能称得上是可以获得超额溢价的资源。宽玺可以俯瞰368公顷红树林自然生态保护区，这是世界上唯一的城市中心湿地，整个深圳湾一线海景，全无遮挡。越在高楼层，景观越是震撼，可以一直看到深圳湾大桥。

3、顶豪产品打造。

红树湾壹号是绿景集团迄今为止最为高端的产品，产品打造、园林设计，均是按照顶级豪宅的标准，我个人是非常喜欢她的园林。宽玺49层166米高，地标建筑，纯板楼设计，客厅面宽5.8米，超13米宽景阳台。而且，是现楼，交付时间早。

4、低估的价格。

有人会说，宽玺的地段不如深圳湾，的确如此，但价格已经体现，深圳现在最便宜的二手房，大概要价都在12万左右，中信红树湾2006年的房子，一般楼层成交价也普遍在11万+。绿景红树湾壹号是新建豪宅，均价只有8万多，有30%以上的差价。受限价影响，这个价格甚至低于福田4月整体的均价(9.77万/平米)。对于实际居住而言，成本更低;对于长线配置而言，拥有更高的安全边际。

未来的价格谁也说不准，但就长线看，深圳依然在这条长期上升的通道中。富人们对豪宅的态度，可以成为我们很多普通人的参考。

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